לאחרונה בעקבות פרשת ענבל אור עלו קבוצות הרכישה לכותרות.
פתאום הקונספט של להתאגד ככוח קניה ולהשיג הוזלה בדירות (ועל הדרך גם לבחור את הדיירים בבנין) כבר לא נראה זוהר כל כך.
אז אם חשבתם שמחירה הסופי של הדירה ומועד סיום הפרויקט הם הסיכונים העיקריים ,קבלו סיכון שטרם שמעתם עליו –
הדירות הנבנות דרך קבוצות רכישה הן עם הרבה יותר ליקויי בניה מאשר שאר הדירות החדשות בישראל *.
יתרה מזאת ליקויי הבניה שלהן חמורים יותר .
רוצים בונוס ? – הקונה שעד כה הרגיש בר מזל מתוקף היותו כוח קניה חזק ימצא את עצמו חלש ביותר כשירצה לתקן ליקויים אלו.למה? כי הוא מקבוצת רכישה.
*חשוב להדגיש, אין זאת סטטיסטיקה רשמית אלא חוות דעתי מתוקף ניסיון של 15 שנה בהן אני בודק מטעם ארד בדק בית מאות דירות ושטחים משותפים. כמו כן אני משמש יועץ מומחה מטעם בתי המשפט בנושאים של סכסוכים בתחום ליקוי בניה.
מדוע בכלל יש ליקויי בניה בדירה חדשה ?
ההיגיון המלווה אותנו ברכישת מוצר חדש (רכב לדוגמא) הוא ש”חדש הוא חדש” “חדש הוא טוב” בענף הבניה זה לא בהכרח תמיד נכון –
ב 80%- 70% מהדירות החדשות בישראל ישנם ליקויי בניה ,בחלקן הליקויים הם “מינוריים” (כ 20,000 ש”ח) ובאחרות ליקויי בניה חמורים עד כדי אבדן ערך נכס של מאות אלפי שקלים. זאת המציאות של הבניה כיום.
בניית בנין היא עניין מורכב, כל פרויקט נבנה על ידי עשרות אנשי מקצוע שונים (רובם קבלני משנה חיצוניים) שהקשר ביניהם הוא כמעט אפסי וצריך לעשות אינטגרציה נכונה בין כולם כדי להוציא מוצר מושלם.
הסיכוי שכל העובדים יעבדו טוב הוא נדיר ובאין פיקוח ובלחץ לוחות זמנים הנזק יטויח תרתי משמע.
קבלן ביצוע A יבצע את חלקו ויפספס מעט.קבלן B שמוזמן ליום אחרי אמור לבצע עבודה על גבי העבודה של A שבוצעה רע. עכשיו יש לקבלן 3 אפשרויות –
א. הוא יכול לא לעלות על זה בכלל בשלב זה (כי לא תמיד יש מי שמפקח מטעמו)
ב. הוא ידע ויבקש להרוס ולתקן מחדש .זה הקבלן האולטימטיבי. אבל לוח הזמנים של הפרוייקט ישתבש כי הלו”ז של כל בעלי המקצוע שצריכים להגיע אח”כ ישתנה ולך תקבע מחדש עם מישהו שפינה לך יום ספציפי ויכול שוב רק עוד …נ.ב לפרק ולבנות זה גם עולה כסף….
ג. להמשיך הלאה, “קצת עקום לא נורא”, הפועל שיבוא אחרי “ישבור את הראש” מה עושים ,יאלתר. כך נולדים ליקויי בניה , חלקם עקב תכנון לקוי מראש וחלקם בעת הביצוע בשטח.
עבור הקבלן ,אפשרות ב’ כלומר להרוס ולתקן ושוב לבצע את העבודה היא עניין יקר (והרי הוא בעניין של הכי זול והכי מהר לסיים ולעבור לפרוייקט הבא שלו).
חוץ מזה , יתכן שאתה הדייר בכלל לא תבחין! , לא תעשה בדיקת בדק בית על ידי מהנדס ולפיכך לא תדע שיש ליקויי בנייה .
דיירים רבים לא מנצלים את תקופת האחריות (תקופת בדק) השמורה להם מתוקף חוק המכר מה שגורם לקבלן שעבד ב”שיטת המצליח” …להצליח!
למה בדירות של קבוצת רכישה יש יותר ליקויי בנייה?
אז הבנו שהקבלן בשטח הוא זה שיכתיב את רמת הבניה ואם יהיו או לא יהיו ליקויים .
לקבלן תהיה “נטייה” לסיים מהר ובזול. השאלה האם מישהו מפקח עליו.
יזם מענף הבניה או יזם של קבוצת רכישה
הדרך ה”קלאסית” לרכוש דירה חדשה היא מידי יזם מקצועי מענף הבניה ( למשל גינדי, שיכון ובינוי, דניה סיבוס ,אשטרום וכד’).לעובדה שהיזם הוא מענף הבניה יש כמה יתרונות.
מקצועיות – יזם מהענף מכיר קבלנים, עבד עם קבלנים ויודע לבחור לפרוייקטים שלו קבלן אטרקטיבי אך לא זול בצורה מחשידה.
נסיון – יזם שבאמתחתו עשרות פרויקטים ,חווה ופתר כבר עשרות בעיות וגם ידע טוב יותר איך להימנע מלחזור על טעויות שנית. הדבר ישפיע על מערכת שלמה של קבלת החלטות מצידו.
ומה בקבוצת רכישה –
מקצועיות ? – היזם של קבוצת הרכישה הוא לרוב עורך דין או איש עסקים ופחות “חי” את ענף הבניה. כדי לעמוד בציפיות להוזלת הבניה, יהווה מחיר הקבלן פקטור משמעותי בבחירתו. יש סיכוי ששיקוליו לבחירת הקבלן יהיו עלות זולה ותכלס לא מעניין אותו מה תהיה איכות העבודה.
ניסיון? – כיוון שאמרנו שבניה זה עניין מורכב אז אם היזם של קבוצת הרכישה אינו מנוסה בעשרות פרוייקטים דומים יש סיכוי שאת הלימוד שלו הוא יעשה בדיוק על הפרוייקט שלכם.
לא תמיד זה ככה, לעיתים יש יזמים מקצועיים ופרוייקטים מוצלחים אך יש כאן פוטנציאל לבעיות.
מי מפקח על הקבלן ?
בקבוצת רכישה על הקבלן אין “שוט” על הראש וזה נתון שעושה הבדל רב!.
אחרי שסגרתם הסכם עם קבלן היזם בקבוצת הרכישה יוצא מהתמונה. אתם בידיו של הקבלן, אין עליו פיקוח (גם אם לקחתם מפקח). בנקודה זאת הוא עושה מה שהוא רוצה ולרוב מכאן מתחילות הבעיות – שלמתם לו זול עכשיו תקבלו גם זול.
נחזור ליזם המקצועי מענף הבניה – גם הוא בוחר אמנם קבלן ומשתדל לבחור זול אך כיוון שליזם חשוב המוניטין המקצועי שלו בבניה הוא יעדיף קבלן איכותי שלא יפשל .היזם מכיר את הענף ויודע לזהות מי איכותי. בתהליך הבניה היזם יפקח על הקבלן שלא יעשה “שטויות” ויפגע בשמו הטוב. היזם נשאר כל הזמן בתמונה ויש לו אחריות משפטית כלפי הקונה.
כשהתפרסמה פרשת נפילת המרפסת בחדרה שמו של היזם נצרב בתודעה השלילית ולא של הקבלן המבצע . וכל יזם יודע ששם טוב ישפיע על בואם של פרויקטים עתידיים.
ואם יש ליקויי בניה ?
עשיתם בדיקת בדק בית ומהנדס מצא שיש בדירה ליקויי בניה או ליקויים בשטחים המשותפים מה עושים?
כשמדובר ביזם מענף הבניה אתם מוגנים בחוק מתוקף “חוק המכר” -חוק המכר מחייב רק את מי שמכר לכם. ליזם חשוב שמו ולכן הוא יעדיף לפתור ליקויים לא רק בשל החוק אלא מתוך רצון לשמור על המוניטין שלו. ליזם יש גם אנשי מקצוע זמינים ומשאבים שמקלים עליו לספק פתרונות ,זה נגיש יותר אז הוא נכון לסגור בעיות בצורה חלקה.
ומה קורה בקבוצת רכישה?
שם הנושא מורכב ביותר. למעשה חוק המכר לא חל על הקבלן שכן לא הוא זה שמכר לכם את הדירה.
היזם כבר מזמן יצא מהתמונה (ומוגן בהסכם). כך שנותר לכם לתבוע לא את היזם אלא את הקבלן.
אחריות הבדק לא תקיפה עליו וגם אין הגדרה כמה זמן הוא חייב לתקן לכם ליקויים.במילים אחרות הנושא פרוץ ואתם בתווך.
הקבלן יעשה את כל המאמצים להתחמק מהוצאות ויגרור אתכם לבתי משפט.
