היום כאשר יש רבים שרוכשים נדל”ן כהשקעה, או שמשקיעים את מיטב כספם ברכישת נדל”ן, המושג ירידת ערך נדל”ן הפך להיות בשנים האחרונות מושג שעומד במרכז השיח הציבורי, והיום כל מי שרוכש נכס מסוג כלשהו בין אם זה מחסן או דירת פאר, בודק היטב אם אין לנכס הזה סיכוי כלשהו לסבול מירידת ערך.
ירידת ערך נדל”ן יכולה להיווצר מכמה סיבות הסיבה האחת היא שנויים בתכנית המתאר (תב”ע) שמשנים את ייעוד האזור שבו נמצא הנכס, והסיבה השנייה היא ליקויי בניה שגורמים לירידת ערך הדירה.
במאמר זה ננסה להבהיר וללמוד מהי ירידת ערך הנגרמת עקב ליקויי בניה.
מהם בכלל ליקוי בניה
ליקויי בניה הם שם כולל למגוון רחב של ליקויים הקיימים במבנה מסוים וגורמים לפגיעה באיכותו של המבנה ובערכו הכספי של המבנה, הליקויים יכולים להיות מסוגים שונים. חלקם ליקויי בניה משמעותיים ואפילו מסוכנים וחלקם ליקויי בניה פעוטים שלא פוגעים בתפקוד התקין של הנכס. יש ליקויי בניה שהם רק סטייה מתקנות הבניה וניתן לתקן אותם בקלות כמו למשל בנית מקלחון עם עיצוב שאינו תואם למה שנקבע בתכנון האדריכלי. וישנם ליקויי בניה שהם בלתי ניתנים לתיקון כמו למשל בניית תקרות שהן נמוכות מכפי שנקבע בתקנות הבניה או בניית מרפסות שהן קטנות מכפי שנקבע בתכנון.
כל מי שמומחה בדיני מקרקעין יודע שערך הדירה נקבע ע”פ שווי הנכס, וכאשר יש ליקויי בניה שאין אפשרות לתקנם הרי שהתוצאה הישירה היא ירידה בערך הדירה ועקב כך האדם שרכש את הדירה יכול להגיש תביעה ולדרוש פיצויים עקב הירידה בערך הדירה.
אילו ליקויי בניה גורמים לירידת ערך הדירה
לא כל ליקויי בניה גורמים לירידת ערך הדירה, ליקויי בניה זעירים חסרי משמעות, או ליקויי בניה קוסמטיים בלבד שלא מפריעים לתפקוד התקין של המבנה אינם נחשבים לליקויי בניה שגורמים לירידה בערך הדירה. לעומת זאת ליקויי בניה שלא ניתן לתקן אותם או שניתן לתקן אותם אך התיקון שלהם אינו וודאי הם מקרים שבהם ליקויי הבניה גורמים לירידת ערך הדירה.
לכן כל מי שרוצה למנוע מעצמו עוגמת נפש ולמנוע מעצמו הוצאות כספיות מיותרות או נזקים שונים שעלולים להתפתח בדירה שהוא עומד לרכוש, יכול לנקוט בהליך הפשוט של בדיקת דירה.
במהלך תהליך של בדיקת דירה יבדקו המהנדסים ושאר המומחים האם יש בדירה ליקויי בניה כלשהם, האם הדירה נבנתה ע”פ תקנות הבניה השונות הקיימות בישראל, האם הדירה נבנתה מחומרי הבניה המתאימים, האם תכנית המיתאר של האזור שבו נמצאת הדירה אינה עומדת להשתנות ועוד שאר פרמטרים שקובעים בסופו של דבר את איכות החיים בדירה שאותה עומדים לרכוש.
ליקויי בניה מתייחסים לא רק לדירות ומבנים רגילים הם גם תקפים עבור מבנים ניידים של בנייה קלה. בניה קלה אף היא צריכה לעמוד בסטנדרטים ובדרישות המבטיחים את תקינותו של המבנה ומבטיחים את השימוש בו.
